Köparens undersökningsplikt

Undersökningsplikt vid köp av hus eller bostadsrätt

Vid köp av en bostad – oavsett om det är en villa, en sommarstuga eller en bostadsrätt – så har köparen en undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att köparen ansvarar för fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en undersökning av bostaden.

I praktiken innebär det att du som köpare, om du upptäcker ett fel på bostaden som du har köpt, inte får kräva ersättning från säljaren, om det är så att du borde ha upptäckt felet vid en undersökning av bostaden. Köparen ansvarar för upptäckbara fel. Säljaren ansvarar bara för dolda fel.

Undersökningsplikten gäller inte alla fel

Undersökningsplikten gäller dock inte alla slags fel. Om bostaden inte stämmer överens med det som köparen och säljaren avtalat om, så får köparen ändå åberopa felet.

Ett exempel på det är när bostaden inte stämmer med den angivna boarean. Oftast anges boarean i objektsbeskrivningen – det gäller både vid köp av hus och köp av bostadsrätt. Objektsbeskrivningen ses i allmänhet som en del av avtalet. Om boarean sedan visar sig vara mindre än vad som angivits, så får köparen åberopa det felet, även om han eller hon borde ha upptäckt avvikelsen vid en undersökning av bostaden.

Man brukar också säga att undersökningsplikten inte gäller för så kallade rättsliga fel och rådighetsfel. Rättsliga fel är till exempel att säljaren inte är den rätta ägaren av bostaden. Rådighetsfel är till exempel att det finns ett myndighetsbeslut som gör att man inte får använda bostaden fullt ut.

Det spelar ingen roll om köparen faktiskt undersöker bostaden

Det kallas för köparens undersökningsplikt, men det finns egentligen ingen plikt för köparen att faktiskt undersöka bostaden. Köparen måste inte undersöka bostaden. I allmänhet så spelar det ingen roll om köparen faktiskt undersöker bostaden eller inte. En domstol prövar bara om det är ett fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av bostaden eller om det är ett dolt fel. Är det ett upptäckbart fel, så får köparen inte åberopa det – oavsett om han eller hon faktiskt undersökt bostaden.

Men det är såklart ändå bra om köparen noga undersöker bostaden innan köpet slutförs. Om köparen undersöker bostaden, så kan han eller hon upptäcka fel som varken köparen eller säljaren känt till. I sådana fall kan köparen förhandla om att sänka priset. Köparen kan då också många gånger välja att frånträda köpet och bespara sig en tvist om fel i bostad med säljaren.

Undersökningsplikt enligt jordabalken

Köparens undersökningsplikt vid köp av fastigheter regleras i jordabalken. Regeln finns i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken och har följande lydelse:

”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

Regeln gäller som sagt fastigheter och det innebär att den gäller till exempel vid köp av villor och vid köp av sommarstugor, men inte vid köp av bostadsrätter.

Undersökningsplikt enligt köplagen

Köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätter regleras istället i köplagen. Regeln finns i 20 § andra stycket köplagen och har följande lydelse:

”Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.”

Köplagen gäller vid köp av saker och det kan verka lite konstigt att den gäller vid köp av bostadsrätter, men egentligen köper man inte lägenheten, utan rätten att bo i lägenheten – bostadsrätten. Och rättigheter ses som saker enligt köplagen.

Som man kan se i lagtexten, så är köparens undersökningsplikt enligt köplagen villkorad. Det är bara om köparen faktiskt har undersökt bostadsrätten, eller om säljaren har uppmanat köparen att undersöka bostadsrätten, som köparen blir förhindrad att åberopa upptäckbara fel.

Men i praktiken har detta ingen betydelse. Nästan alla köpare går på en visning av lägenheten och då anses köparen ha undersökt bostadsrätten. Dessutom är mäklare noga med att uppmana köparen att undersöka bostadsrätten, så i alla köp som förmedlas av en mäklare har köparen en undersökningsplikt.

Ingen undersökningsplikt enligt konsumentköplagen

Köparen har som framgår en undersökningsplikt enligt både jordabalken och köplagen, men det finns ingen undersökningsplikt enligt konsumentköplagen.

Det innebär att om du som köpare av en bostadsrätt är en privatperson samtidigt som säljaren av bostadsrätten är en näringsidkare, som säljer bostadsrätten som en del av sin verksamheten, så har du ingen undersökningsplikt.

Det är en ovanlig situation, men det kan förekomma, till exempel vid så kallad flippning. Flippning eller att flippa lägenheter betyder att en person köper bostadsrätten billigt, renoverar den under kort tid och säljer den med vinst. Om säljaren har gjort detta ofta, så anses det vara en näringsverksamhet och då är säljaren att se som en näringsidkare.

Två frågor påverkar undersökningspliktens omfattning

När man ska förklara hur omfattande köparens undersökningsplikt är, så brukar man göra det genom att svara på två frågor. Den första frågan är vem som ska undersöka bostaden. Den andra frågan är vad den personen ska göra vid undersökningen av bostaden.

Svaret på den första frågan – vem som ska undersöka bostaden – är att det räcker att en genomsnittligt kunnig person undersöker bostaden. Tanken är att det ska räcka att köparen själv undersöker bostaden och att man inte ska behöva anlita en expert – en besiktningsman. Men det ställs ganska höga krav på vad en genomsnittligt kunnig person ska känna till. Man ska till exempel kunna känna igen olika riskkonstruktioner. Därför är det alltid ett bra råd att trots allt anlita en besiktningsman.

Svaret på den andra frågan – vad som ska göras vid undersökningen av bostaden – är att man ska titta överallt. Man ska alltså i huvudsak bara titta. Man kan behöva använda andra sinnen också, såsom lukt, hörsel och känsel, men man behöver inte använda några tekniska hjälpmedel. Det är klart att man kan behöva använda en stege för att komma upp på taket och en ficklampa för att se på vinden, men man behöver inte använda till exempel en fuktmätare eller en inspektionskamera.

Men det är viktigt att komma ihåg att man ska titta överallt. Man ska ta sig upp på tak och in i trånga källare och vindar för att se hur det ser ut där. Man behöver dock inte ta sönder något för att komma in i stängda utrymmen. Man behöver till exempel inte ta sönder golvet för att komma åt en krypgrund, som man inte kan komma in i på något annat sätt.

Minskad och utökad undersökningsplikt

Ibland har köparen inte en vanlig undersökningsplikt. Ibland är köparens undersökningsplikt minskad eller utökad.

Köparen har en minskad undersökningsplikt, eller reducerad undersökningsplikt som det också kallas, när han eller hon har fått lugnande besked från säljaren. Det kan till exempel vara att köparen tycker att dricksvattnet luktar lite konstigt. Om säljaren då ger en förklaring till det och säger att han eller hon aldrig haft problem med dricksvattnet, så behöver köparen inte undersöka dricksvattnet närmare.

Det kan vara olika saker som gör att köparen får en utökad undersökningsplikt. Köparen har för det första utökad undersökningsplikt om byggnaden på en fastighet är gammal och i dåligt skick. Då kan köparen behöva undersöka vissa grundläggande egenskaper noggrannare.

Köparen har för det andra utökad undersökningsplikt om köparen ser så kallade felsymtom. Med det menas att köparen ser något som inte i sig är ett fel, men som kan tyda på att det finns ett fel. Det kan till exempel vara att träet i taket är torrt, men att det finns spår av gamla fuktfläckar. Då kan köparen vara tvungen att undersöka taket noggrannare.

Köparen har för det tredje utökad undersökningsplikt om köparen får oroande besked från säljaren. Det kan till exempel vara att säljaren berättar att vattnet ibland har svårt att rinna undan i duschen. Då kan köparen vara tvungen att undersöka golvbrunnen och avloppet noggrannare.

Om köparen har en utökad undersökningsplikt så kan han eller hon vara tvungen att göra de saker som inte behövs vid en normal undersökningsplikt. Det kan till exempel vara att anlita en expert, att använda tekniska hjälpmedel eller att ta upp ett hål för att komma åt ett utrymme.