Dolda fel i hus

Köparens undersökning är avgörande

Dolda fel i hus är fel som köparen inte märkt och inte heller borde ha märkt vid en undersökning av fastigheten. Detta gäller alla fastigheter – det är alltså samma regel om dolda fel i villa som dolda fel i fritidshus.

I praktiken handlar det ofta om fel som inte upptäckts vid köparens besiktning av fastigheten. Men köparens undersökning är inte detsamma som en besiktning. I en tvist i domstol kommer domstolen att göra en bedömning av om köparen borde ha upptäckt felet och det är inte nödvändigt att köparen faktiskt gjort en undersökning av fastigheten. Även om en besiktningsman inte upptäckt felet, så kan det ändå anses vara ett fel som köparen borde ha upptäckt. Det kan gälla fel på till exempel elen eller en avloppsanläggning, som normalt inte ingår i besiktningsmannens undersökning.

Säljaren ansvarar för dolda fel

Vid de flesta köp så ansvarar säljaren för alla fel. När det gäller köp av fastigheter har detta dock ansetts vara alltför betungande för säljaren. Därför har regeln om dolda fel införts. Syftet med regeln om dolda fel är att begränsa säljarens ansvar för fel. Säljaren ansvarar därför endast för dolda fel medan köparen ansvarar för upptäckbara fel.

Regeln om dolda fel gäller inte alltid

Det är bra att komma ihåg att regeln om dolda fel inte gäller alla fel. Om säljaren har lämnat en garanti eller gjort en så kallad utfästelse och till exempel sagt att elen är nydragen och i bra skick, så ansvarar säljaren för att fastigheten håller det som utlovats. Sådana fel är därmed inte upptäckbara fel, även om köparen kunnat upptäcka felet. Säljaren ansvarar också alltid för så kallade rättsliga fel och rådighetsfel. Köparen behöver därmed till exempel inte undersöka om det finns bygglov och andra tillstånd för de byggnader som finns på fastigheten.

Trekammarbrunnen

En kvinna köpte en fastighet i Hällsjö i Medelpad av ett gift par. Huset på fastigheten var nio år gammalt och hade först använts som fritidshus, men det användes vid köpet som permanentboende.

Kvinnan stämde paret och yrkade ersättning på grund av fel i fastigheten. Enligt kvinnan var det stopp i avloppet. BDT-avloppet, alltså avloppet för bad-, disk- och tvättvatten, gick till en trekammarbrunn och vidare till en infiltrationsanläggning. I röret mellan brunnen och infiltrationen var det en halvmeter lång propp. Kvinnan menade att hon var tvungen att anlägga en ny infiltrationsanläggning.

Paret svarade att avloppet alltid hade fungerat när de bott där. Dessutom svarade paret att om det var ett fel, så skulle kvinnan ha upptäckt det om hon undersökt avloppsanläggningen.

Dolt eller upptäckbart fel

Domstolarna var överens om att det var fel på avloppsanläggningen vid tiden för köpet och därmed fel i fastigheten. Frågan var dock om det var ett dolt eller upptäckbart fel.

Vattennivån i brunnen var normal

Tingsrätten och hovrätten fann att kvinnan borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten och ogillade hennes talan.

Högsta domstolen fann att det var en normal undersökningsåtgärd att lyfta på locket till en trekammarbrunn och titta på vattennivån. Om vattennivån då är onormalt hög, så kan det vara anledning till fördjupad undersökning. I det aktuella fallet hade kvinnan inte lyft på locket till brunnen.

Högsta domstolen fann dock att om kvinnan hade lyft på locket till brunnen så hade vattennivån varit normal. Paret som sålde fastigheten hade nämligen berättat att avloppet fungerat normalt ända fram till tillträdet. Eftersom vattennivån i brunnen måste ha varit normal, så var det enligt Högsta domstolen fråga om ett dolt fel. Att kvinnan i det aktuella fallet inte hade lyft på locket till brunnen spelade därför ingen roll.

Därmed fann Högsta domstolen att kvinnan var berättigad till avdrag på köpeskillingen motsvarande kostnaden att anlägga en ny infiltrationsanläggning.

1. Dolda fel på ventilation

Det går ofta att undersöka ventilationen i ett hus. Man kan till exempel kontrollera luftsuget i frånluftsventiler i kök och badrum och man kan kontrollera hur gammal en fläktmotor är. Om det visar sig vara fel på ventilationen och om felen inte upptäcktes vid undersökningen kan det vara fråga om dolda fel.

2. Dolda fel på elinstallationer

Det går ofta att undersöka elinstallationer och åtminstone upptäcka brister som kan ses utan särskild mätutrustning. Det kan till exempel vara fel på utanpåliggande kablar eller fel i elcentralen. Om det är fel som kräver mätutrustning eller som kräver att man öppnar eldosor kan det vara fråga om dolda fel.

3. Dolda fel på tak

Det går ofta att undersöka delar av ett tak, till exempel kan man lyfta på takpannor för att titta på hur takpapp och läkt ser ut. Ofta kan man också titta på taket underifrån via en vind. Om det är fel som inte upptäcks vid en sådan undersökning kan det röra sig om dolda fel.

4. Dolda fel i badrum

Det går att undersöka skicket på ett badrum genom att till exempel kontrollera om någon kakelplatta sitter löst, om det finns sprickor i kakelplattorna eller om golvet har en sådan lutning att vattnet inte rinner ner i avloppet utan ut på golvet. Om det finns fel som inte kan ses vid en undersökning av badrummets skick eller som kräver kunskap om byggnormer, så kan det vara fråga om dolda fel.

5. Dolda fel på dränering

Det är ofta inte möjligt att undersöka dräneringen kring huset. Ibland finns det inspektionsrör, men ofta upptäcks fel först vid snösmältning eller vid stora regnmängder. Om det är fel som bara syns vid sådana tillfällen, så kan det vara dolda fel.

6. Dolda fel i bjälklag

Det är ofta inte möjligt att undersöka bjälklaget eller trästommen i övrigt i en byggnad och därför är fel på stommen ofta dolda fel. Vissa fel på stommen kan dock vara fel som köparen kan upptäcka. Det kan till exempel finnas en lukt av fukt i huset, eller så kan huset vara byggt på ett sätt som man vet är en känd riskkonstruktion.

7. Dolda fel i krypgrund

Det går ofta att komma åt att undersöka en krypgrund. Köparen måste ta sig in i alla utrymmen där det är möjligt, däribland i krypgrunden. Ibland går det dock inte att undersöka krypgrunden utan att ta upp ett hål i golvet. I sådana fall kan fel som senare visar sig i krypgrunden vara dolda fel.

Oftast går det att friskriva sig

Om säljaren vill friskriva sig från dolda fel, så är det oftast möjligt. Säljaren kan friskriva sig från vissa specifika dolda fel, till exempel dolda fel i krypgrunden. Säljaren kan också friskriva sig från alla dolda fel, men då gäller det att friskrivningen är tillräckligt klar och tydlig. Det räcker till exempel inte att skriva att ”fastigheten säljs i befintligt skick” för att säljaren inte ska vara ansvarig för dolda fel.

En näringsidkare kan inte friskriva sig

Om säljaren är en näringsidkare och köparen en konsument, så är det inte möjligt för säljaren att friskriva sig från ansvar för dolda fel. Detsamma gäller när säljaren är en privatperson som har som affärsidé att köpa hus, renovera dem och sedan sälja dem med vinst – det som brukar kallas för att flippa hus.