Andrahandsuthyrning

Nyttjanderätt och uthyrning i första hand

Om man har en hyresrätt eller bostadsrätt, så äger man inte sin bostad. Istället har man en nyttjanderätt till sin bostad. Detta gäller alltså också en bostadsrätt. Man köper och äger sin bostadsrätt, men det man äger är egentligen bara rätten att nyttja bostaden, inte själva bostaden. Bostaden ägs av bostadsrättsföreningen.

Avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen och avtalet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren är avtal om nyttjanderätt. De kallas för hyresavtal respektive upplåtelseavtal. Dessa avtal är upplåtelsen eller uthyrningen i första hand.

Uthyrning i andra hand

Om du som hyresgäst eller bostadsrättshavare ingår ett avtal med någon annan om rätt att nyttja bostaden, så är det ett hyresavtal. Det avtalet är uthyrningen i andra hand.

Om du som villaägare ingår ett avtal med någon annan om rätt att nyttja bostaden, så är detta också ett hyresavtal. Men eftersom du själv inte har något hyresavtal eller upplåtelseavtal, så är det då fråga om uthyrning i första hand.

Makar, sambor, gäster och inneboende

Om du som hyresgäst eller bostadsrättshavare ger någon annan rätt att nyttja bostaden, så kallas det inte alltid andrahandsuthyrning.

I lagstiftningen så är den avgörande frågan om personen har rätt att nyttja bostaden ”för självständigt brukande”. Denna bestämmelse finns avseende hyresrätt i 12 kap. 39 § jordabalken och avseende bostadsrätt i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.

Om en person självständigt brukar bostaden, så är huvudregeln att det är fråga om andrahandsuthyrning. Men det finns undantag.

Om det i ett parförhållande bara är en person som är hyresgäst eller bostadsrättshavare, så kan maken eller sambon ibland nyttja bostaden självständigt utan att det är fråga om andrahandsuthyrning. Så är det till exempel om hyresgästen eller bostadsrättshavaren avlider och maken eller sambon bor kvar i bostaden, eller om paret separerar och hyresgästen respektive bostadsrättshavaren flyttar ut. Maken eller sambon kan också i vissa fall ha rätt att överta hyresrätten eller bostadsrätten.

Gäster kan ibland självständigt nyttja bostaden. Om man lånar ut sin bostad till vänner eller släktingar en begränsad tid – till exempel när man själv är bortrest – så räknas det normalt inte som andrahandsuthyrning. Men om man genom en förmedling ”lånbyter” bostad med någon man inte känner, så kan det räknas som andrahandsuthyrning.

Om du som hyresgäst eller bostadsrättshavare ger någon annan rätt att nyttja bostaden, men om den personen inte har rätt att självständigt bruka bostaden, så är det inte fråga om andrahandsuthyrning. Man brukar då istället säga att man har en inneboende.

Ibland pratar man om hel eller delvis uthyrning och att det är skillnaden mellan andrahandsuthyrning och inneboende. Men det handlar egentligen inte om det. Det går till exempel inte att kringgå reglerna om andrahandsuthyrning genom att låsa ett rum som andrahandshyresgästen inte har tillgång till.

För att det ska vara fråga om en inneboende så måste du som hyresgäst eller bostadsrättshavare själv använda bostaden i beaktansvärd utsträckning. Det betyder att du använder lägenheten som din fasta bostad – din så kallade permanentbostad – eller som ett nödvändigt komplement till din fasta bostad – en så kallad komplementbostad.

Andrahandsuthyrning kräver samtycke

Det huvudsakliga kravet för andrahandsuthyrning är samtycke. Om du har en hyresrätt, så ska du få hyresvärdens samtycke. Om du har en bostadsrätt, så ska du få bostadsrättsföreningens samtycke. Detta framgår avseende hyresrätt i 12 kap. 39 § jordabalken och avseende bostadsrätt i 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.

Det finns dock undantag för speciella former av hyresgäster respektive bostadsrättshavare. När det gäller en hyresrätt, så krävs inget samtycke om hyresgästen är en kommun. När det gäller en bostadsrätt, så krävs inget samtycke om bostadsrätthavaren är (1) en kommun eller en region eller (2) en juridisk person som haft panträtt i bostadsrätten och förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning.

Ett tillstånd istället för ett samtycke

Om man inte får ett samtycke från hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen, så kan man istället ansöka om ett tillstånd hos hyresnämnden. Detta framgår avseende hyresrätt i 12 kap. 40 § 1 st. jordabalken och avseende bostadsrätt i 7 kap. 11 § 1 st. bostadsrättslagen.

Ett sådant tillstånd från hyresnämnden ska tidsbegränsas. När tiden har löpt ut kan man ansöka om ett förnyat tillstånd.

Hyresnämnden är en statlig myndighet som har till uppgift besluta i en rad olika tvister gällande hyresrätter och bostadsrätter. Ibland kan besluten överklagas till Svea hovrätt. Det finns åtta hyresnämnder. På domstolarnas webbplats finns en blankett som kan användas vid ansökan om tillstånd till andrahandsuthyrning.

Det är lättare att hyra ut en bostadsrätt

Villkoren för att hyresnämnden ska ge sitt godkännande är olika beroende på om det är fråga om en hyresrätt eller bostadsrätt.

Om det är fråga om en hyresrätt, så är det huvudsakliga kravet att hyresgästen har ”beaktansvärda skäl för uthyrningen”. Beaktansvärda skäl har du om du inte ska använda hyresrätten under lång tid, men du har anledningen att behålla anknytningen till hyresrätten på grund av att det trots allt bara är tillfälligt. I lagstiftningen ges fem exempel på beaktansvärda skäl:

1. Särskilda familjeförhållanden.
2. Ålder.
3. Sjukdom.
4. Tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
5. Längre utlandsvistelse.

Med särskilda familjeförhållanden avses framför allt fallet att du ska bli sambo, men att du inte vill göra dig av med din bostad eftersom du inte är säker på hur ert förhållande kommer att utvecklas.

Om det istället är fråga om en bostadsrätt, så är det huvudsakliga kravet att bostadsrättshavaren har ”skäl för upplåtelsen”. Det krävs alltså inte att skälen är ”beaktansvärda”. För bostadsrätter är därför möjligheterna stora att få tillstånd från hyresnämnden, så länge man kan visa att man under en längre, men ändå begränsad, tid inte ska använda bostadsrätten.

Det är värt att notera att varken för hyresrätt eller bostadsrätt krävs att man tvingats in i situationen som ger skäl för uthyrningen. Det krävs till exempel inte att man inte kan få arbete på den egna orten. Lagstiftaren har konstaterat att alla skäl för uthyrning i andra hand mer eller mindre beror på hyresgästens eller bostadsrätthavarens fria vilja.

Både när det gäller hyresrätt och bostadsrätt krävs att hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen inte har anledning att vägra uthyrning till den aktuella andrahandshyresgästen. Det ska inte handla om ekonomisk förmåga, eftersom det är förstahandshyresgästen eller bostadsrättshavaren som fortfarande är skyldig att betala till hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen. Det brukar handla om att den aktuella andrahandshyresgästen tidigare stört omgivningen.

När det gäller en hyresrätt som används som en bostad, så finns det också ett krav på att hyran som andrahandshyresgästen betalar ska vara skälig.

Olovlig andrahandsuthyrning är grund för förverkande

Både när det gäller en hyresrätt och en bostadsrätt, så är olovlig andrahandsuthyrning en grund för förverkande. Förverkande betyder att du har gjort dig skyldig till ett allvarligt kontraktsbrott och att du kan bli uppsagd och förlora lägenheten. Om det är en hyresrätt, så får du inte bo kvar, trots ditt besittningsskydd. Om det är en bostadsrätt, så kommer bostadsrätten att tvångsförsäljas.

Du kan få chans att rätta till ditt fel

Om det är fråga om en bostadsrätt, så måste bostadsrättföreningen ge dig en chans till rättelse. Föreningen måste skicka ett meddelande där de påpekar att du hyrt ut i andra hand utan lov och du ska få tid att rätta till ditt fel.

Rättelse betyder att andrahandshyresgästen flyttar ut och att andrahandsuthyrningen därmed upphör. Det räcker inte att skicka en uppsägning till andrahandshyresgästen.

Rättelse kan också betyda att du ansöker om tillstånd hos hyresnämnden.

Rättelse ska ske så snart som möjligt, men det är naturligt att det kan ta viss tid för andrahandshyresgästen att flytta ut. Men det får inte dra ut på tiden, då förlorar du din chans till rättelse.

Om det är fråga om en hyresrätt som gäller en lokal, så kan du också vidta rättelse. Men då måste du rätta till ditt fel innan hyresvärden hinner skicka en uppsägning.

Hyresvärden eller bostadsrättsföreningen måste säga till i tid

Om hyresvärden eller bostadsrättsföreningen väntar för länge med att anmärka på din andrahandsuthyrning, så kommer du inte att förlora lägenheten.

Om det är en bostadsrätt eller en hyresrätt som gäller en lokal, så måste bostadsrättsföreningen respektive hyresvärden säga till att du ska vidta rättelse, senast två månader efter att den fick reda på andrahandsuthyrningen. Annars kan man säga att det ses som ett tyst samtycke och då kan de inte längre klaga på andrahandsuthyrningen.

Om det är en hyresrätt som gäller en bostad, så måste hyresvärden skicka en uppsägning senast sex månader efter att den fick reda på andrahandsuthyrningen. Hyresvärden kan dock aldrig klaga mer än sex månader efter att andrahandsuthyrningen upphört.