Dolda fel i bostadsrätt

Säljarens ansvar för fel

Huvudregeln vid köp är att säljaren ansvarar för fel på varan. Av 30 § köplagen framgår det att om varan är felaktig, och om det inte beror på köparen, så får köparen kräva till exempel prisavdrag, hävning och skadestånd.

Detta gäller även vid köp av bostadsrätt. En bostadsrätt är dels en nyttjanderätt till en lägenhet, dels en andelsrätt i en förening och den rätten anses juridiskt vara en sådan vara som omfattas av köplagen.

Men det finns viktiga undantag. Av 20 § köplagen framgår att köparen inte får klaga på fel som han eller hon har känt till. Detta är ju självklart. Om köparen känner till felet och ändå köper varan, så får man anta att köparen tycker att varan är värd priset trots felet.

Men köparen får, enligt samma bestämmelse, inte heller åberopa fel som köparen borde ha känt till. Om köparen har undersökt varan före köpet eller om han eller hon utan godtagbar anledning har låtit bli att undersöka varan, trots att säljaren uppmanat till det, så får köparen inte åberopa fel som han eller hon borde ha märkt vid undersökningen.

Fel som köparen borde ha märkt – så kallade upptäckbara fel – ansvarar köparen för. Fel som köparen inte borde ha märkt – så kallade dolda fel – ansvarar säljaren för.

Ibland ansvarar säljaren för mer än dolda fel

Vanligen ansvarar säljaren bara för dolda fel. Men det finns situationer där säljaren ansvarar för upptäckbara fel, nämligen:

1. Köparen har inte undersökt bostadsrätten

Om köparen inte har gått på någon visning och inte har kommit dit med en besiktningsman, så kan köparen kräva att säljaren ansvarar för upptäckbara fel.

Detta gäller dock bara om säljaren inte har uppmanat köparen att undersöka bostadsrätten, eller om köparen haft en bra anledning till att låta bli att undersöka bostadsrätten. Det innebär att det sällan blir aktuellt i praktiken, eftersom säljaren, via mäklaren, alltid uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten och eftersom det sällan finns någon godtagbar anledning att låta bli att undersöka bostadsrätten.

2. Säljaren har varit ohederlig

Om säljaren har varit ohederlig, så kan köparen kräva att säljaren ansvarar för upptäckbara fel. I lagen står det att säljaren är ohederlig om han eller hon har handlat i strid mot tro och heder.

Ett exempel på att säljaren handlar i strid mot tro och heder är om säljaren känner till ett fel och förstår att köparen skulle tycka att det var viktigt, men ändå inte berättar något för köparen. Detta brukar kallas för säljarens upplysningsplikt.

3. Säljaren är näringsidkare

Regeln om dolda fel finns i 20 § köplagen. Men köplagen gäller inte i de fall som konsumentköplagen istället är tillämplig. Konsumentköplagen gäller om säljaren är näringsidkare och köparen konsument. Enligt konsumentköplagen finns ingen undersökningsplikt, utan säljaren ansvarar både för upptäckbara fel och för dolda fel.

Det är ovanligt att säljaren är en näringsidkare, men så kan vara fallet till exempel vid så kallad flippning. Flippning eller att flippa lägenheter betyder att en person köper bostadsrätten billigt, renoverar den under kort tid och säljer den med vinst. Om säljaren har gjort detta ofta, så anses det vara en näringsverksamhet och då är säljaren att se som näringsidkare.

Fel i bostadsrätt

När man pratar om fel i bostadsrätt, så handlar det antingen om dolda fel i bostadsrätt eller upptäckbara fel i bostadsrätt. Alla dessa fel utgör alltså fel i bostadsrätten. En bostadsrätt består av två saker – en nyttjanderätt till en lägenhet och en andelsrätt i bostadsrättsföreningen. Oftast när man pratar om fel i bostadsrätt så är det fel på lägenheten man menar, till exempel att det är fel i badrummet. Men ibland kan det vara fel i föreningen, till exempel att ekonomin i föreningen är sämre än vad säljaren sagt.

Ibland uppstår dock frågan om det är ett fel på själva lägenheten eller om det är ett fel på en allmän del av byggnaden där lägenheten ligger. Om det är fel på lägenheten, så ansvarar bostadsrätthavaren – antingen säljaren eller köparen. Om det är fel på en allmän del av byggnaden, så ansvarar bostadsrättsföreningen. Vem som är ansvarig beror på uppdelningen i underhållsansvar.

Underhållsansvar

Huvudregeln är att bostadsrättsföreningen ansvarar för underhållet av byggnaden där lägenheten ligger. Det är bostadsrättsföreningen som äger byggnaden. Att det är bostadsrättsföreningen som har det huvudsakliga ansvaret framgår av 7 kap. 4 § bostadsrättslagen. Där står det att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick.

I bestämmelsen finns dock ett undantag. Det står att bostadsrättsföreningen inte har underhållsansvar om ansvaret vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelsen hänvisar till 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Där framgår att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick.

Det finns dock ett antal undantag. Bostadsrättshavaren ansvarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten eller för ventilationskanaler om bostadsrättsföreningen har installerat ledningarna och om de även går till någon annan lägenhet.

Bostadsrättshavaren ansvarar inte för reparationer för brand- eller vattenledningsskada eller för åtgärder mot ohyra, utom när bostadsrätthavaren själv varit vårdslös eller brustit i tillsynen över en inneboende eller någon som besöker bostadsrättshavaren.

Slutligen ansvarar inte bostadsrättshavaren om stadgarna har begränsat hans eller hennes ansvar. Stadgarna kan alltså begränsa bostadsrättshavarens ansvar, men de kan inte utöka bostadsrättshavarens ansvar.

Inre underhåll och yttre underhåll

Men den viktigaste uppdelningen är mellan underhåll av lägenheten och underhåll av resten av byggnaden. Underhåll av lägenheten kallas för inre underhåll och det ansvarar normalt bostadsrättshavaren för. Underhåll av resten av byggnaden kallas för yttre underhåll och det ansvarar normalt bostadsrättsföreningen för.

Det avgörande blir alltså vad som är en del av lägenheten. Till lägenheten räknas normalt golv, väggar och tak, fönster och dörrar och inredningen i rummen. Men ibland kan det vara svårt att avgöra till exempel vad som är en del av golvet och vad som är en del av resten av byggnaden. Högsta domstolen har i ett avgörande funnit att bostadsrättsföreningen ansvarar för undergolvet och att bostadsrättshavaren bara ansvarar för golvets ytskikt.

Det är därför en bra idé att tydliggöra gränsdragningen i bostadsrättsföreningens stadgar.

1. Fel i badrummet

För att skydda mot vattenskador, så är byggnormerna för badrum omfattande. Därför är det relativt vanligt att hantverkare bygger fel i badrum. Om bostadsrättshavaren gjort om badrummet själv, så är risken ännu större.

När det gäller dolda fel i badrum är det dock viktigt att komma ihåg att en brist i badrummet inte räknas som fel om badrummet har uppnått sin förväntade livslängd eller om badrummet har byggts i enlighet med byggnormen som gällde vid tiden för byggandet. De flesta delarna i ett badrum uppnår sin förväntade livslängd efter 30-40 år.

Vissa fel i badrum är upptäckbara fel, till exempel lösa kakelplattor eller sprickor. Men många fel i badrum är dolda fel, eftersom köparen inte kan förväntas känna till byggnormer om till exempel montering av golvbrunn eller lutning på golvet. För att upptäcka dessa dolda fel i tid är det lämpligt att anlita en besiktningsman.

2. Fel yta på bostadsrätten

Det förekommer att objektsbeskrivningen eller andra köpehandlingar anger fel yta på bostadsrätten. Det kan dels bero på ett misstag vid försäljningen eller på att gamla felaktiga uppgifter inte kontrollerats.

När fel yta anges i köpehandlingarna så är den nästan alltid ett dolt fel, eftersom köparen inte behöver undersöka uppgifter som säljaren lämnat. I vissa undantagsfall kan det vara ett upptäckbart fel, nämligen om köparen har undersökt bostadsrätten och om det bara genom att vistas i bostadsrätten är uppenbart att uppgiften om arean som säljaren har lämnat inte kan stämma.

3. Fel på månadsavgiften

Fel på månadsavgiften – att månadsavgiften är för hög – är normalt ett dolt fel om fel månadsavgift har angetts i objektsbeskrivningen eller andra köpehandlingar. Köparen behöver nämligen inte undersöka uppgifter som säljaren har lämnat.

Om månadsavgiften som anges i köpehandlingarna visserligen stämmer, men om månadsavgiften sedan höjs, så är det normalt inte ett fel. Köparen måste förvänta sig även ganska stora höjningar av månadsavgiften.

Men om månadsavgiften höjs väldigt mycket efter köpet, så kan det vara ett fel i bostadsrätten. Ett sådant fel är ofta ett upptäckbart fel om det framgår av bostadsrättsföreningens årsredovisning att bostadsrättsföreningen har stora skulder eller om byggnaden har stort behov av underhåll. Om det inte går att förutse en stor höjning genom att läsa årsredovisningen, så kan det vara fråga om ett dolt fel.

4. Fel på elen

Fel på elen påminner på många sätt om fel i badrummet. Normerna för elinstallationer är omfattande för att skydda mot elskador. Det förekommer därför att elinstallationerna görs felaktigt, särskilt om bostadsrättshavaren eller någon annan som inte är behörig elektriker har utfört arbetet.

På samma sätt som för fel i badrummet, så är det vid fel på elen viktigt att komma ihåg att en brist gällande elen inte räknas som fel om installationerna har uppnått sin förväntade livslängd eller om installationerna gjorts i enlighet med normen som gällde vid tiden för installationen. De flesta delarna i elinstallationerna uppnår sin förväntade livslängd efter 30-40 år.

Vissa fel på elen är upptäckbara fel, till exempel om det är tydliga fel på utanpåliggande kablar eller i elcentralen. Men många fel på elen är dolda fel, eftersom köparen inte kan förväntas känna till normer. För att upptäcka dessa dolda fel i tid är det lämpligt att anlita en besiktningsman och då krävs en särskilt omfattande besiktning för vid en vanlig besiktning undersöks inte elinstallationerna.

5. Fel på tillhörande förråd eller mark

Om det står i objektsbeskrivningen eller i andra köpehandlingar att det finns tillhörande förråd eller mark, så kan det vara ett fel i bostadsrätten om det som står inte stämmer. Men det är viktigt att läsa noga vad som står. Det kanske inte står hur stort förrådet ska vara. Det kanske inte står att förrådet eller marken faktiskt ingår i köpet. Om det till exempel står ”upplåten mark” så kan det betyda att det finns en fristående hyresrätt som gäller mark.

Om det som står i köpehandlingarna om tillhörande förråd eller mark inte stämmer, så är det normalt ett dolt fel. Köparen behöver inte undersöka uppgifter som säljaren lämnat.

Om det inte står något alls i köpehandlingarna om tillhörande förråd eller mark, så kan det ändå vara ett fel om köparen har fog att förvänta sig tillhörande mark. Så kan till exempel vara fallet om bostadsrätten är ett radhus. Ett sådant fel är ofta ett dolt fel, eftersom det är svårt att undersöka nyttjanderätten till intilliggande mark.