Uppsägning av lägenhet

Att avsluta ett löpande avtal

Man kan dela in avtal på olika sätt. En del avtal fullgörs vid en viss tidpunkt – så kallade momentana avtal – och en del avtal fullgörs under en bestämd tidsperiod. Andra avtal gäller tills vidare och sådana avtal kallas för löpande avtal.

Ett exempel på ett momentant avtal är ett köpekontrakt. Avtalet fullgörs när säljaren överlämnar varan till köparen och när köparen betalar säljaren. Ett momentant avtal avslutas genom att det fullgörs.

Ett hyreskontrakt på obestämd tid är ett exempel på ett löpande avtal. Avtalet fullgörs kontinuerligt genom att hyresvärden låter hyresgästen nyttja lägenheten och genom att hyresgästen betalar hyra till hyresvärden. Andra exempel på löpande avtal är anställningsavtal och vissa uppdragsavtal.

Löpande avtal kan inte avslutas genom att de fullgörs. De avslutas istället genom att de sägs upp – en så kallad uppsägning. I allmänhet behövs inga särskilda skäl för att säga upp ett löpande avtal. Men reglerna för hyreslägenheter innehåller många specialbestämmelser.

Att avsluta ett hyresavtal

Ett hyresavtal är ett löpande avtal om inte parterna avtalar om något annat. Det betyder att hyresavtalet gäller på obestämd tid om inte hyresvärden och hyresgästen i hyresavtalet skriver in en bestämd hyrestid i hyresavtalet.

Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om en bestämd hyrestid, så är huvudregeln att hyresavtalet ska fullgöras och att hyresavtalet avslutas av sig själv när hyrestiden tar slut.

Regeln om att ett hyresavtal med en bestämd hyrestid avslutas av sig själv när hyrestiden tar slut har dock ett viktigt undantag. Om hyresförhållandet har pågått i mer än nio månader, så måste hyresavtalet sägas upp för att avslutas när hyrestiden tar slut. Om det inte sägs upp så fortsätter det på obestämd tid. Denna regel finns i 12 kap. 3 § 2-3 st. jordabalken.

Det är viktigt att uppmärksamma att det är hyresförhållandet som ska ha pågått i mer än nio månader. Det är inte samma sak som att hyrestiden i hyresavtalet ska vara nio månader. Om till exempel hyresgästen och hyresvärden ingår ett hyresavtal på sex månader och sedan, när den tiden har gått, kommer överens om ett nytt hyresavtal på fyra månader, så har hyresförhållandet varat i tio månader. Då måste hyresavtalet sägas upp för att avslutas när hyrestiden tar slut.

Regeln om att ett hyresavtal med en bestämd hyrestid ska fullgöras hyrestiden ut har också ett undantag. Om det är en bostadslägenhet, så kan en hyresgäst säga upp ett hyresavtal med en bestämd hyrestid. Trots att det inte är fråga om ett löpande avtal kan det alltså avslutas genom en uppsägning. Men det gäller alltså bara om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet. Denna regel finns i 12 kap. 5 § 1 st. jordabalken.

Olika slags uppsägning

När det gäller uppsägning av lägenhet så pratar man om olika slags uppsägningar med olika regelverk. Man pratar till exempel om uppsägning för upphörande, uppsägning för villkorsändring och uppsägning vid förverkande.

Uppsägning för upphörande och uppsägning för villkorsändring är det som vanligen avses med uppsägning. Det är bara ett avslutande av avtalet. Det krävs som huvudregel inga särskilda skäl för uppsägning. I ena fallet avslutas hyresavtalet för att hyresförhållandet ska ta slut. I det andra fallet avslutas hyresavtalet med avsikten att ingå ett nytt hyresavtal med samma person igen. Det kan till exempel handla om att hyresvärden vill ändra hyresavtalet och höja hyran.

Om det är fråga om en bostadslägenhet och om det är hyresvärden som säger upp hyresavtalet krävs dock vissa särskilda skäl för uppsägning. Detta kallas för hyresgästens besittningsskydd. Läs mer om detta här.

Uppsägning vid förverkande är egentligen inte en vanlig uppsägning. Ett förverkande liknar mer en hävning av avtalet. Grundtanken är att en avtalspart ska kunna komma från ett avtal om motparten inte fullgör sin del av avtalet. Ett förverkande kräver därmed särskilda skäl. Precis som vid hävning kan man generellt säga att det krävs att motparten gör sig skyldig till grovt avtalsbrott.

Inga särskilda skäl när hyresgästen säger upp lägenheten

Hyresgästen behöver inga särskilda skäl för uppsägning av lägenhet. Som framgår ovan kan hyresgästen av en bostadslägenhet till och med säga upp ett hyresavtal med bestämd hyrestid.

Hyresvärden måste ha särskilda skäl

När hyresvärden ska säga upp en hyresgäst som hyr en bostadslägenhet, så måste hyresvärden ha särskilda skäl för uppsägning. Annars förlängs hyresavtalet. Detta kallas för hyresgästens besittningsskydd.

Rent praktiskt går det till så att hyresvärden säger upp hyresavtalet. Hyresgästen kan då välja att gå med på detta – antingen genom att meddela hyresvärden detta eller genom att flytta från lägenheten. Då avslutas hyresavtalet. Om hyresgästen inte går med uppsägningen, så kan hyresvärden välja att hänskjuta frågan till hyresnämnden. Om hyresvärden inte hänskjuter frågan så förlängs hyresavtalet. Om hyresvärden hänskjuter frågan, så ska hyresnämnden pröva om hyresvärden har särskilda skäl för uppsägning.

Det finns en lista med tio punkter på skäl som hyresvärden kan hänvisa till vid uppsägning. En del av punkterna handlar om att hyresgästen gjort sig skyldig till avtalsbrott. Det kan antingen vara så allvarligt att det finns grund för förverkande av lägenheten, eller så kan det röra sig om mindre förseelser. En del av punkterna handlar om att det inte är möjligt för hyresgästen att bo kvar i lägenheten – till exempel genom att huset ska rivas eller att lägenheten ska användas som något annat än bostad. Andra punkter gäller vissa typer av lägenheter eller hyresförhållanden som har en koppling till en anställning. Slutligen finns en så kallad generalklausul som gör uppsägning möjligt även vid andra förhållanden.

Hyresnämnden kommer att göra en intresseavvägning för att se om skälen som hyresvärden åberopar väger tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Om hyresvärdens intresse väger tyngre, så avslutas hyresavtalet. Om hyresgästens intresse väger tyngre, så förlängs hyresavtalet.

Hyresvärden måste betala lokalhyresgästen

När hyresvärden ska säga upp en hyresgäst som hyr en lokal, så måste inte hyresvärden ha särskilda skäl. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet så avslutas det. Däremot måste hyresvärden i dessa fall betala ersättning till hyresgästen för förlusten av hyresrätten. Man kan säga att hyresvärden är skyldig att betala skadestånd. Detta kallas för hyresgästens indirekta besittningsskydd.

Ersättningen består dels av en minimiersättning som är en årshyra, dels av ytterligare skadestånd. Om hyresgästen kan visa att den på grund av uppsägningen drabbats av en skada som är större än minimiersättningen, så ska hyresvärden ersätta även detta. Det är en tingsrätt som avgör hur stor ersättningen ska vara.

I vissa fall kan hyresvärden slippa att betala ersättning. Reglerna påminner om de särskilda skäl som krävs för uppsägning av en bostadslägenhet. Det kan vara att hyresgästen gjort sig skyldig till avtalsbrott som utgör grund för förverkande. Det kan även vara att hyresgästen inte kan fortsätta att använda lokalen, men då krävs ofta en ersättningslokal istället. Det finns också en generalklausul som gör uppsägning möjligt även vid andra förhållanden.

Precis som för en bostadslägenhet kan hyresgästen också godta uppsägningen. När det gäller lokaler kan hyresvärden och hyresgästen också i förväg, i ett särskilt avtal, komma överens om att hyresgästen inte ska ha någon rätt till ersättning eller ersättningslokal.

Uppsägningstiden för bostadslägenhet

Om ett hyresavtal för en bostadslägenhet gäller på obestämd tid eller för en tid längre än tre månader, så är uppsägningstiden tre månader. Hyresavtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader. Om hyresavtalet sägs upp i mitten av januari, upphör alltså hyresavtalet i månadsskiftet april-maj.

Om ett hyresavtal gäller för en bestämd och kortare tid, så är uppsägningstiden kortare. Som framgår ovan så krävs normalt ingen uppsägning för sådana avtal, men det är möjligt att avtala om att uppsägning krävs. Då gäller en uppsägningstid på en dag om hyrestiden är upp till två veckor och en uppsägningstid på en vecka om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader.

En uppsägning innebär inte att ett hyresavtal på bestämd tid upphör i förtid. Man kan alltså säga att uppsägningstiden reglerar vilken framförhållning som krävs innan hyrestidens utgång.

Uppsägningstiden för lokal

Om ett hyresavtal för en lokal gäller på obestämd tid eller för en tid längre än nio månader, så är uppsägningstiden nio månader. Hyresavtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader. Om hyresavtalet sägs upp i mitten av januari, upphör alltså hyresavtalet i månadsskiftet oktober-november.

Om ett hyresavtal för lokal gäller för en bestämd och kortare tid, så är uppsägningstiden kortare. Som framgår ovan så krävs normalt ingen uppsägning för sådana avtal, men det är möjligt att avtala om att uppsägning krävs. Då gäller en uppsägningstid på en dag om hyrestiden är upp till två veckor, en uppsägningstid på en vecka om hyrestiden är mellan två veckor och tre månader och en uppsägningstid på tre månader om hyrestiden är mellan tre och nio månader.

En uppsägning innebär inte att ett lokalhyresavtal på bestämd tid upphör i förtid. Man kan alltså säga att uppsägningstiden reglerar vilken framförhållning som krävs innan hyrestidens utgång.

Avtal om uppsägningstiden

Regeln om uppsägningstider finns i 12 kap. 4 § jordabalken. Av bestämmelsen framgår att det är möjligt att avtala om längre uppsägningstid.

Regeln om uppsägningstider är, liksom alla regler i jordabalkens bestämmelser om hyresrätt, tvingande till hyresgästens fördel. Det betyder att det bara är möjligt att avtala om mer fördelaktigare regler för hyresgästen. När det gäller uppsägningstider betyder det att är möjligt att avtala om kortare uppsägningstid. Men ett sådant avtalsvillkor kan bara åberopas om det innebär en fördel för hyresgästen.

Uppsägningen ska vara skriftlig

Huvudregeln är att uppsägningen ska vara skriftlig. Om hyresförhållandet varat kortare tid än tre månader när uppsägningen sker så kan uppsägningen dock vara muntlig. Uppsägningen kan också i de flesta fall vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet och om hyresvärden bekräftar uppsägningen skriftligt.

Uppsägningens innehåll

Det är viktigt att uppsägningen är tydlig. Det måste framgå att det är en uppsägning och det måste framgå vilket hyresavtal som sägs upp. Det ska också framgå vilket slutdatum som blir aktuellt – vilket datum hyresavtalet ska upphöra.

Om det är en uppsägning av en lokal så finns det fler krav på vad uppsägningen ska innehålla. Bland annat krävs det att den som säger upp hyresavtalet meddelar skälen för detta eller, om det är uppsägning för villkorsändring, vilka avtalsvillkor som ska ändras.

Skicka uppsägningen

Huvudregeln är att uppsägningen ska delges enligt delgivningslagen. Om det är fråga om en bostadslägenhet och om det inte är fråga om uppsägning vid förverkande, så räcker det med att skicka ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. En hyresvärd kan skicka uppsägningen till hyreslägenheten, men bara om hyresgästen inte lämnat en annan adress och om hyresvärden inte har anledning att misstänka att hyresgästen är bosatt på en annan adress.

När det gäller uppsägning vid förverkande krävs i vissa fall att hyresvärden även skickar uppsägningen till socialnämnden i kommunen.