Slutbesiktning

En kontroll av arbetet

En besiktning är en kontroll av någots status. En besiktning av en entreprenad eller av hantverkartjänster är en kontroll av arbetets status – en kontroll av hur arbetet har utförts. En slutbesiktning är en slutlig sådan kontroll. Slutbesiktningen gör man efter att entreprenören eller hantverkaren har informerat om att arbetet är slutfört.

Resultatet av slutbesiktningen är att arbetet godkänns eller att arbetet inte godkänns. Besiktningsmannen jämför då med hur arbetet borde ha utförts. Besiktningsmannen jämför både med det som angetts särskilt i avtalet – till exempel vilka mått en utbyggnad ska ha eller vilka material som ska användas – och med vad entreprenörer och hantverkare i allmänhet måste följa – till exempel byggnormer och krav på fackmässigt utförande.

Om det är fel på arbetet, så godkänns det inte. Då ska det hållas en ny slutbesiktning senare. Den nya slutbesiktningen ska hållas när felen är åtgärdade.

Om det är fråga om mindre fel och inte så många fel, så kan arbetet godkännas trots felen. Då brukar besiktningsmannen planera in en så kallad efterbesiktning för att se att entreprenören eller hantverkaren rättat till de mindre felen.

Fyra följder av en godkänd slutbesiktning

Om arbetet godkänns så får det ett antal olika följder.

Den första och viktigaste följden är att entreprenören eller hantverkaren anses ha avlämnat arbetena. Det betyder att uppdraget är slutfört. Detta får i sig flera andra följder.

En följd är att entreprenören eller hantverkaren inte längre ansvarar för skador som uppstår på arbetsplatsen. Detta brukar kallas för att risken övergår till beställaren. Om skador uppstår utan att någon har varit vårdslös, så ansvarar beställaren för dessa skador efter slutbesiktningen.

En annan följd är att entreprenören eller hantverkaren inte längre kan hamna i dröjsmål. Det betyder att arbetena inte kan bli försenade och att entreprenören eller hantverkaren inte behöver betala vite i de fall man har avtalat om vite.

Ytterligare en följd är att olika tider börjar löpa. Om entreprenören eller hantverkaren har lämnat en garanti under en viss tid, så börjar garantitiden löpa från det att slutbesiktningen godkänns. Beställaren har en reklamationstid – en viss tid för att åberopa upptäckbara fel – och den tiden börjar löpa från det att slutbesiktningen godkänns. Fel som nämns i besiktningsutlåtandet behöver dock inte reklameras. Beställarens möjligheter att åberopa fel kan också preskriberas. Ofta är preskriptionstiden – eller ansvarstiden som det ibland kallas – tio år från det att slutbesiktningen godkänns.

Olika slags uppdrag ger olika regelverk

Det finns flera olika regelverk med olika regler om slutbesiktning. Vilket regelverk som ska tillämpas beror på vilket slags uppdrag det handlar om.

Om det är två företag som har avtalat om en entreprenad, så brukar man införliva standardavtalen AB 04 eller ABT 06 i entreprenadavtalet. Det betyder att man hänvisar till standardavtalen och avtalar om att reglerna där ska gälla för entreprenaden. I AB 04 och ABT 06 finns utförliga regler om slutbesiktning.

Om det är en konsument som har anlitat en entreprenör eller hantverkare, så är det konsumenttjänstlagen som gäller. Konsumenttjänstlagen går inte att avtala bort och därför kan man inte bara hänvisa till AB 04 eller ABT 06.

I konsumenttjänstlagen finns det regler om slutbesiktning som gäller småhusentreprenader, men inga regler om slutbesiktning i övrigt. Man kan hänvisa till standardavtalen Hantverkarformuläret -17 eller ABS 18. ABS 18 gäller småhusentreprenader och Hantverkarformuläret -17 gäller reparationer och ombyggnationer.

Slutbesiktning enligt AB 04 och ABT 06

Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer måste en köpare undersöka en vara eller en tjänst när han eller hon tar emot den. En köpare ska också inom en rimlig tid klaga på fel som upptäcks.

AB 04 – vilket står för Allmänna bestämmelser 2004 – är ett standardavtal som har tagits fram av den ideella föreningen Byggandets kontraktskommitté. I standardavtalet har föreningen utvecklat de allmänna kontraktsrättsliga principerna om undersökning av tjänsten och reklamation.

Reglerna om slutbesiktning i AB 04 ligger till grund för liknande regler i en samling av olika standardavtal som Byggandets kontraktskommitté har tagit fram, bland annat ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader 2006. Reglerna har också legat till grund för konsumenttjänstlagens regler om småhusentreprenader.

Kortfattat kan man säga att slutbesiktning enligt AB 04 ska ske utan dröjsmål efter att entreprenören meddelat att arbetet är slutfört. Beställaren ska utse en opartisk besiktningsman och kalla till slutbesiktning. Slutbesiktningen kan överprövas, vilket leder till en så kallad överbesiktning.

Slutbesiktning av hus och småhusentreprenader

Konsumenttjänstlagen innehåller särskilda regler om småhusentreprenader. Vad som klassas som en småhusentreprenad anges i 1 § andra stycket konsumenttjänstlagen. En småhusentreprenad är en nybyggnad eller tillbyggnad av ett en- eller tvåbostadshus. Reglerna gäller alltså inte renoveringar eller ombyggnationer i ett befintligt hus.

Reglerna om slutbesiktning av småhusentreprenader finns i 53-61 §§ konsumenttjänstlagen. Kortfattat innebär de att slutbesiktning ska ske om någon av parterna begär det. Om slutbesiktning sker kan konsumenten bara i vissa fall åberopa fel som inte antecknats i besiktningsutlåtandet.

Vid en småhusentreprenad enligt konsumenttjänstlagen kan parterna också komma överens om att hänvisa till ABS 18 – Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader. ABS 18 är ett standardavtal som är framtaget av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund, Sveriges Byggindustrier, Gar-Bo Försäkring AB och Trä och Möbelföretagen.

Slutbesiktning enligt Hantverkarformuläret -17

Hantverkarformuläret -17 är ett standardavtal som är framtaget av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund och Sveriges Byggindustrier. Standardavtalet är framtaget för att användas när en konsument anlitar en entreprenör eller hantverkare för reparationer eller ombyggnationer.

Hantverkarformuläret -17 består av ett formulär på tre sidor där man kan fylla i uppgifter om den aktuella entreprenaden eller hantverkartjänsten. Därefter finns en sida med allmänna bestämmelser. I de allmänna bestämmelserna finns en kortfattad reglering av besiktning, som innebär att slutbesiktning ska ske om parterna kommit överens om det. Konsumenten ska utse och betala för besiktningsmannen.

1. Vem ska utse besiktningsman?

Huvudregeln är att det är beställaren som ska utse besiktningsman. Enligt reglerna om småhusentreprenad i konsumenttjänstlagen kan parterna också utse besiktningsman tillsammans. Om AB 04 och ABT 06 tillämpas – vid avtal mellan företag – så krävs det en särskild överenskommelse för att parterna ska kunna utse en besiktningsman tillsammans.

En besvärlig situation kan vara om beställaren är passiv och inte utser någon besiktningsman. Enligt reglerna om småhusentreprenad i konsumenttjänstlagen kan entreprenören eller hantverkaren utse en besiktningsman om beställaren inte gör det utan dröjsmål.

2. Vem kan vara besiktningsman?

Huvudregeln är att det ställs två krav på en besiktningsman. Besiktningsmannen ska för det första vara en person som har den erfarenhet och kunskap som krävs för uppdraget. Besiktningsmannen ska kunna utföra besiktningen fackmässigt. För det andra ska besiktningsmannen vara opartisk och självständig. Om AB 04 och ABT 06 tillämpas – vid avtal mellan företag – så finns det särskilda regler om jäv för besiktningsmannen. Det finns inget krav på att besiktningsmannen ska vara certifierad, men det finns olika certifieringar på marknaden.

3. Hur ska man kalla till slutbesiktning?

Det är alltid besiktningsmannen som ska kalla till slutbesiktning. Kallelse ska ske så snart som möjligt efter att besiktningsmannen har blivit utsedd och i god tid innan slutbesiktningen. Det finns inga uttryckliga formkrav på kallelsen, men det är klokt med en tydlig och formell kallelse. Om till exempel näringsidkaren inte får någon formell kallelse och sedan inte närvarar vid besiktningen, så kan besiktningen och besiktningsmannens oberoende ifrågasättas.

4. Kan man överklaga en slutbesiktning?

I vissa fall finns det en särskild ordning för att överklaga en slutbesiktning. Det kallas att man kräver en överbesiktning. Vid en överbesiktning ska förhållandena vid tiden för slutbesiktningen prövas och beslutet vid en överbesiktning gäller retroaktivt från tiden för slutbesiktningen.

Regler om överbesiktning finns i AB 04 och ABT 06, som kan gälla vid avtal mellan företag, och i ABS 18, som kan gälla vid småhusentreprenader enligt konsumenttjänstlagen.

Om AB 04 eller ABT 06 tillämpas, så ska en överbesiktning ske av en person som parterna utser tillsammans eller av en överbesiktningsnämnd. En överbesiktningsnämnd är en grupp av tre personer. Parterna utser varsin ledamot i nämnden och dessa utser sedan tillsammans en tredje person som blir nämndens ordförande.

Om ABS 18 tillämpas, så ska en överbesiktning ske av en person som parterna utser tillsammans.

I andra situationer, så finns det inga regler om överbesiktning. Då måste den part som är missnöjd med en slutbesiktning väcka talan i domstol.

5. Vem ska betala för slutbesiktning?

En besiktningsman har rätt till skälig ersättning för slutbesiktningen. Oavsett vilka regler som är tillämpliga, så är det beställaren som betalar för slutbesiktning. Om det sker en ny slutbesiktning eller en efterbesiktning efter att entreprenören eller hantverkaren åtgärdat fel som upptäckts vid slutbesiktningen, så är huvudregeln att det är entreprenören eller hantverkaren som betalar för den nya besiktningen.

Villan i Vellinge

Ett fastighetsbolag ägde en tomt i Vellinge och höll på att bygga en villa på tomten. Den 4 april 1970 sålde bolaget fastigheten till en man. Enligt avtalet skulle bolaget bygga klart villan enligt vissa specifikationer. Den 12 juni 1970 hölls slutbesiktning. Slutbesiktningen godkändes och mannen flyttade in den 14 juni 1970.

År 1979 sålde mannen villan till en annan person. Då upptäcktes mögel och rötskador som berodde på bolagets byggfel nio år tidigare. Villan hade bristande ventilation och felaktig ångspärr. Den 6 juni 1980 skickade mannen ett brev till bolaget och krävde ersättning på cirka 208 000 kronor.

Tio års preskriptionstid

Alla var överens om att det var tio års preskriptionstid. Det betyder att mannens möjlighet att ställa krav på ersättning från bolaget upphörde efter tio år. Frågan var bara när tioårsperioden skulle börja löpa.

Bolaget menade att preskriptionstiden började löpa den 4 april 1970 när parterna ingick avtal och i så fall hade mannen skickat sitt kravbrev två månader för sent.

Mannen menade att preskriptionstiden började löpa den 12 juni 1970 vid slutbesiktningen och i så fall hade mannen skickat sitt kravbrev med sex dagars marginal.

Preskriptionstiden börjar löpa vid en godkänd slutbesiktning

Tingsrätten gick på mannens linje och hovrätten gick på bolagets linje.

Högsta domstolen slog fast att huvudregeln var att preskriptionstiden började löpa när parterna hade ingått avtal. Detta gällde även om avtalets fullbordan berodde på något villkor.

Men detta skulle enligt Högsta domstolen bara gälla om det inte fanns något avgörande moment i förhållandet mellan parterna i tiden efter avtalet.

I det aktuella fallet skulle bolaget fullgöra sin huvudförpliktelse – nämligen att bygga klart villan – efter avtalet. Om man skulle utgå från tiden för avtalet, så skulle bolaget – teoretiskt sett – kunna ta tio år på sig att bygga klart och då skulle mannen förlora möjligheten att ställa krav på bolaget innan villan byggts klart.

Även om bolaget inte skulle ta så lång tid på sig, så skulle mannens preskriptionstid ändå kunna bli avsevärt kortare. Dessa nackdelar för mannen övervägdes enligt Högsta domstolen inte av fördelarna med preskription.

Om tiden för avtalet inte kunde användas så måste man enligt Högsta domstolen använda en annan tid. Att använda tidpunkten då felet uppstod – det vill säga när bolaget byggde fel – var enligt domstolen opraktiskt.

Det bästa var enligt Högsta domstolen en tidpunkt som låg nära den tid då entreprenören ansåg sig ha slutfört sin huvudförpliktelse. I detta fall alltså den tid då bolaget ansåg sig ha byggt klart villan. När det fanns en godkänd slutbesiktning, så skulle enligt Högsta domstolen, dagen för avslutande av besiktningen användas som tidpunkt. Därmed fann Högsta domstolen att mannens krav på bolaget inte preskriberats.