Besiktning av hus

En kontroll av huset

Ordet besiktning betyder en granskning eller en kontroll som utförs av en behörig person. Ordet besiktning används på detta sätt i många sammanhang, till exempel besiktning av bil eller besiktning av hantverkartjänster.

När man pratar om en besiktning av hus så menar man normalt en kontroll av huset i samband med en försäljning av en bostadsfastighet.

En tjänst som utförs av en besiktningsman

En besiktning är alltså en kontroll som utförs av en behörig person. Om du inför ett köp av en fastighet ska besikta huset, så är det bäst att ta kontakt med en certifierad besiktningsman. Du och besiktningsmannen avtalar om en besiktning av huset. Besiktningen av huset är alltså en tjänst som utförs av en besiktningsman. Villkoren för besiktningen styrs av villkoren i avtalet mellan dig och besiktningsmannen.

Husbesiktning ersätter inte köparens undersökning

Vid köp av fastigheter brukar man prata om köparens undersökningsplikt. Det betyder inte att köparen är skyldig att undersöka fastigheten. Det är ett sätt att säga att köparen ansvarar för alla fel som kan upptäckas vid en sådan undersökning av en fastighet som en köpare förväntas att göra. Säljaren ansvarar för fel som inte kan upptäckas, så kallade dolda fel.

Det är viktigt att känna till att en besiktning av hus som genomförs av en besiktningsman inte ersätter köparens undersökning. Om besiktningsmannen har gjort sitt jobb och ändå inte har upptäckt ett visst fel, så betyder det inte att det är fråga om ett dolt fel.

Det är avtalet mellan dig och besiktningsmannen som styr vad besiktningsmannen förväntas göra. Det är lagen – jordabalken – och rättsfall från Högsta domstolen som styr vilken undersökning som en köpare förväntas göra.

Det finns vissa så kallade dolda fel som besiktningsmannen kan upptäcka, till exempel på grund av att han eller hon är expert och på grund av att han eller hon använder olika slags mätutrustning.

Det finns vissa så kallade upptäckbara fel, som köparen ansvarar för, som besiktningsmannen kan missa för att det inte alls undersöks, till exempel fel på elen eller fel på uthus.

Överlåtelsebesiktning

En överlåtelsebesiktning är en vanlig besiktning som utförs i samband med en försäljning av ett hus. Överlåtelse är ett juridiskt ord som betyder att något byter ägare. Alla besiktningsföretag kallar det inte överlåtelsebesiktning, utan det kan kallas till exempel husbesiktning standard.

En överlåtelsebesiktning innebär oftast en så kallad okulär besiktning. Det betyder att man tittar. Det man tittar på är framför allt huset, inne och ute. Annat på fastigheten tittar man inte på – inte heller till exempel en altan som sitter ihop med huset. Många besiktningsföretag tittar också på dokument som beställaren tillhandahåller, till exempel gällande bygglov.

I tjänsten överlåtelsebesiktning ingår också att besiktningsmannen skriver en rapport över besiktningen – ett så kallat besiktningsprotokoll. I besiktningsprotokollet står det vad besiktningsmannen har sett och så finns en analys av detta med till exempel information om risker och rekommendationer om åtgärder, såsom att reparera fel eller göra ytterligare undersökningar.

Jordabalksbesiktning

En jordabalksbesiktning är en utökad besiktning som utförs i samband med en försäljning av hus. Det kallas jordabalksbesiktning för att det ska ge intryck av att den omfattar alla krav som ställs på köparen enligt lagen – enligt jordabalken – men det är oftast inte sant. Alla besiktningsföretag kallar det inte jordabalksbesiktning, utan det kan kallas till exempel fastighetsbesiktning.

En jordabalksbesiktning innefattar allt som ingår i en överlåtelsebesiktning, men utöver detta också resten av fastigheten. Den stora skillnaden är att besiktningsmannen inte bara tittar på bostadshuset, utan även på annat på fastigheten, till exempel markens egenskaper längre från huset och andra byggnader, såsom garage och förråd.

Vad som ingår i en vanlig besiktning av hus – en överlåtelsebesiktning – är ungefär detsamma hos alla besiktningsföretag. Vad som ingår i en utökad besiktning – en jordabalksbesiktning – skiljer sig dock mycket mellan olika företag. Om man vill göra en utökad besiktning, så är det därför en bra idé att noga undersöka detta innan man väljer besiktningsföretag.

Värme, vatten, avlopp och el

Att undersöka värme, vatten, avlopp och el ingår normalt i köparens undersökningsplikt, men det är ovanligt att det ingår i besiktningsföretags besiktning av hus.

Det är väldigt olika hur olika besiktningsföretag hanterar värme, vatten, avlopp och el.

Vissa besiktningsföretag har alltid undantag för detta. De hänvisar till specialister, till exempel rörmokare och elektriker. Ibland kan undersökning av värme, vatten, avlopp och el finnas som ett tillägg eller som en alternativ besiktningstjänst.

En del besiktningsföretag undersöker värme, vatten, avlopp och el som en del av en utökad besiktning – en jordabalksbesiktning.

Vissa besiktningsföretag gör alltid en enklare undersökning av värme, vatten, avlopp och el. Det kan till exempel stå att en okulär besiktning av el och VA ingår i överlåtelsebesiktningen.

På fastigheter som inte är anslutna till det kommunala vatten och avloppsnätet finns privata avloppsanläggningar och vattenbrunnar. Det är vanligt att dessa anläggningar inte undersöks ens vid en utökad besiktning, men en del besiktningsföretag undersöker dem.

Hushållsmaskiner

Att undersöka hushållsmaskiner, såsom kyl, frys och tvättmaskin, ingår normalt i köparens undersökningsplikt, men det ingår i stort sett aldrig i besiktningsföretags besiktning av hus.

Det ska dock noteras att det är ovanligt att fel på hushållsmaskiner leder till tvister i domstol. Många gånger ses trasiga hushållsmaskiner inte som juridiska fel i fastigheten. Det handlar i så fall om att hushållsmaskinerna är gamla och att köparen är tvungen att räkna med att de kan vara trasiga eller kan gå sönder snart.

Dessutom är hushållsmaskiner oftast relativt billiga, så det är nästan alltid billigare att köpa en ny kyl eller tvättmaskin än att anlita en jurist och inleda en tvist i domstol.

Störningar från omgivningen

Att undersöka störningar från omgivningen ingår normalt i köparens undersökningsplikt, men det ingår i stort sett aldrig i besiktningsföretags besiktning av hus.

Störningar från omgivningen kan vara fel i fastigheten för att de anses avvika från vad köparen har fog att förutsätta. Om det ligger en stor väg eller en järnväg intill fastigheten, så är det oftast sådant som köparen märker och det leder därför inte till någon tvist. Men det finns till exempel rättsfall som handlar om en enskilt belägen fastighet som störs av en närbelägen motocrossbana och en fastighet som störs av en väg som byggs efter tillträdet.

När störningar från omgivningen utgör fel i fastigheten så omfattas de av köparens undersökningsplikt. Om köparen kan upptäcka störningarna genom att undersöka omgivningen så räknas det inte som ett dolt fel.