Säljaren av en fastighet ansvarar bara för dolda fel. Högsta domstolen har beslutat att det inte är avgörande om en köpare faktiskt har undersökt fastigheten innan köpet. Det avgörande är om köparen skulle ha upptäckt felet, om han eller hon hade genomfört en sådan undersökning.
Felet kan vara dolt även om köparen inte gjort en undersökning
Skulle köparen ha upptäckt felet? Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 1996 s. 584 – Trekammarbrunnen – bestämt att det inte är avgörande ifall en köpare faktiskt har undersökt fastigheten innan köpet. Om köparen ändå inte skulle ha upptäckt felet, ifall en undersökning hade genomförts, så är det ett dolt fel.
NJA 1996 s. 584
584
95
Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.
Birgitta M köpte d 12 april 1991 fastigheten Hällsjö 2:89 i Sundsvalls kommun av makarna Rose-Marie och Lars S. Tillträde ägde rum d 6 maj 1991, då hela köpeskillingen om 365 000 kr till fullo erlades.
Birgitta M yrkade efter stämning å makarna S vid Sundsvalls TR förpliktande för makarna S att solidariskt till Birgitta M utge 49 358 kr, varav 42 537 kr avsåg nedsättning av köpeskillingen, 5 735 kr avsåg skadestånd i anledning av köpet och 1 086 kr vissa kontraktsenliga förpliktelser som inte uppfyllts, allt jämte ränta.
Makarna S medgav att utge 505 kr jämte ränta, avseende kostnad för hantering av avfall. I övrigt bestred de käromålet.
Birgitta M anförde till utveckling av sin talan: Fastigheten, som omfattar ett enplanshus på 60 kvadratmeter och ett friliggande förrådshus, bebyggdes 1982 med vad som från början var ett fritidshus. Enligt fastighetsmäklarens prospekt utgjordes avloppsanläggningen av ”avlopp till tank”. Vidare angavs att säljarna använde fastigheten för permanentboende, vilket även Birgitta M hade för avsikt att göra. Hon besökte fastigheten tre gånger, varav en gång i mäklarens sällskap. Vid kontraktstillfället var fastigheten behäftad med sådana fel och brister att fastigheten avvek från vad Birgitta M med fog kunde förutsätta vid köpet. Säljarna upplyste henne inte om något av de fel som senare uppdagades. Hon är därför berättigad till nedsättning av köpeskillingen med 42 537 kr vilket motsvarar kostnaderna för avhjälpande av felen och skillnaden mellan fastighetens värde vid tidpunkten för tillträdet och det avtalsenliga värdet som var 365 000 kr.
Birgitta M gjorde gällande att fel förelåg beträffande avloppsanläggningen samt i fråga om dräneringen, eltillförsel, tvättmaskin och tvättstugan.
I fråga om avloppsanläggningen anförde Birgitta M: Avloppet från toaletten har en separat tank, medan övriga avlopp går till en trekammarbrunn med avlopp till en infiltrationsanläggning, vilket säljarna talade om för Birgitta M före förvärvet. När Birgitta M skulle använda duschen i fastigheten första gången efter tillträdet rann vattnet inte undan i avloppet. Det kom även upp avloppsvatten ur diskhon. Hon trodde det var något stopp och provade med soda för att lösa problemet. Det blev inte bättre. I mitten av juni frågade en granne om hon inte skulle tömma avloppstanken eftersom det inte var gjort sedan vintern. Den 26 juni 1991 blev det totalstopp i avloppstanken till toaletten, varför hon tillkallade ett slamsugningsföretag. Även trekammarbrunnen tömdes vid detta tillfälle eftersom det visade sig att vattenytan i trekammarbrunnen stod över det avlopp som ledde till infiltrationsanläggningen. Efter tömningen fungerade avloppsanläggningen till tre-
585
kammarbrunnen lite bättre men redan i början av augusti 1991 var den åter full. Hon underrättade säljaren om detta och kontaktade advokat som i sin tur kontaktade civilingenjören Kåre Nordlander. Vid sin undersökning av trekammarbrunnens avloppsanläggning, varvid uppgrävning av infiltrationsanläggningen företogs, fann Nordlander att avloppssystemet blivit tätt och därför ur stånd att ta emot mer vatten. Nordlander fann att det täta avloppssystemet orsakats av antingen täta PVC-rör eller felaktigt utförande av infiltrationsdelen. Felen bestod av att anläggningens utförande medfört att avloppssystemet blivit tätt och ur stånd att motta vatten. Vad som har orsakat det täta avloppssystemet har ingen betydelse. Det rör sig om ett dolt fel, som förelegat vid tiden för förvärvet och som Birgitta M inte har kunnat upptäcka vid en normal undersökning av fastigheten. Kostnaden för en ny infiltrationsanläggning uppgår till 27 500 kr.
Makarna S anförde: Som grund för bestridandet av Birgitta M:s yrkande i fråga om avloppsanläggningen åberopas att något fel, vare sig i fråga om konstruktion eller funktion, inte förelegat vid tidpunkten för köpet. Avloppsanläggningen fungerade när makarna S avträdde fastigheten d 5 maj 1991 och har fungerat under hela deras innehav. För det fall TR:n skulle finna att fel förelegat i avloppsanläggningen görs det gällande att Birgitta M brustit i sin undersökningsplikt. Enligt meteorologen Haldo Vedin och Birgitta M:s grannar var nederbörden exceptionellt omfattande i detta område i juni 1991. Civilingenjören Åke Ahlinder har uppgett att orsaken till att trekammarbrunnen inte fungerat tillfredsställande efter Birgitta M:s tillträde kan ha varit att den exceptionella nederbörden medfört att ytvatten samlats i sådan mängd att den slamavskiljande funktionen i avloppssystemets slamavskiljare upphört att fungera och därigenom förorsakat att avloppssystemets ledning täppts igen av fetter och organiskt material. Orsaken till avloppsanläggningens bristfälliga funktion behöver således inte bero på ett konstruktionsfel.
TR:n (rådmännen Bodén och Pettersson samt tf tingsfiskalen Magnusson) meddelade dom d 21 dec 1992.
Vid TR:n hördes som vittnen bl a civilingenjörerna Kåre Nordlander och Åke Ahlinder.
I domskälen anförde TR:n: TR:ns bedömning. Avloppsanläggningen. Det är inte i målet utrett – eftersom det slutliga stoppet för avrinningen av vattnet kan ha uppstått efter köpet – att avloppsanläggningen fungerat bristfälligt eller orsakat olägenhet under tid makarna S ägt fastigheten. Det är således inte styrkt att makarna S förfarit svikligt i det av Birgitta M påstådda hänseendet.
Nordlander har uppgivit att felet uppkommit antingen på grund av att röret till infiltrationsanläggningen gått sönder eller att infiltrationsanläggningen varit underdimensionerad. Eftersom man vid grävning inte kunde lokalisera slutet av ledningen har det inte kunnat konstateras vari felet bestod. Ca sju meter från brunnen har i PVC-röret funnits
586
en halv meter lång propp som förhindrat vattnet från brunnen att rinna till infiltrationsanläggningen. Ahlinder har uppgivit att andra möjliga förklaringar kan finnas till att trekammarbrunnen blivit fylld med vatten. Hans slutsatser synes dock dragna innan han fått vetskap om att det fanns en halv meter lång propp i PVC-röret. TR:n finner med hänsyn till N:s utlåtande och då proppen inte kunnat bildas under kortare tid att anläggningen inte fungerat på grund av någon av de omständigheter Nordlander angivit. Detta fel måste ha förelegat vid tidpunkten för köpet.
Har då Birgitta M haft anledning att räkna med avloppsanläggningens bristande funktionsduglighet? Hon visste att byggnaden uppfördes i början av 1980-talet och att den ursprungligen skulle användas som fritidsbostad. Avloppsanläggningen har alltså varit dimensionerad för sådant boende. Fastigheten har sedan använts för åretruntboende med ökad vattenanvändning. Livslängden på anläggningen – normalt enligt Nordlander ca 30 år – måste därför betydligt ha minskat på grund av ändrat användande. Med hänsyn härtill finner TR:n att anläggningen haft sådan ålder att Birgitta M bort räkna med fel. Hon borde därför ha gjort en närmare undersökning av den del som var tillgänglig för undersökning, t ex lyfta på locket till brunnen varvid hon kunnat se att vattnet i brunnen stod för högt. Detta skulle givit henne anledning anta att anläggningen var behäftad med sådant fel som det aktuella.
På grund av det ovan anförda är Birgitta M inte berättigad till skadestånd eller nedsättning av köpeskillingen.
– – –
TR:n fann härefter på anförda skäl att Birgitta M inte heller kunde vinna bifall till sin talan i övrigt.
Endast i fråga om den av makarna S medgivna ersättningen för städning kunde käromålet bifallas.
Domslut. TR:n bifaller käromålet endast på det sättet att Rose-Marie S och Lars S förpliktas att solidariskt till Birgitta M utge 505 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från d 14 febr 1992 tills betalning sker.
Birgitta M överklagade i HovR:n för Nedre Norrland. Hon yrkade att HovR:n skulle förplikta makarna S att solidariskt till henne utge 27 500 kr, avseende nedsättning av köpeskillingen på grund av fel i avloppsanläggningen, jämte ränta.
Makarna S bestred ändring.
HovR:n (hovrättsråden Englund och Brandoné samt tf hovrättsassessorerna Myhrberg och Ekstrand, referent) anförde i dom d 28 febr 1994: Domskäl. Parterna har till stöd för sin talan i HovR:n åberopat samma grunder och anfört i huvudsak samma omständigheter som framgår av TR:ns dom. Birgitta M har härvid förklarat att hon inte längre gör gällande att makarna S skulle vara betalningsskyldiga på grund av svikligt förfarande. Birgitta M har vidare uppgivit att hon besiktade fastigheten vid tre tillfällen före köpet, att det första tillfället inträffade två till tre
587
veckor före köpet och att vid ett av dessa tillfällen mäklaren var närvarande.
I HovR:n har förnyade vittnesförhör hållits med Kåre Nordlander och Åke Ahlinder. Därutöver har parterna åberopat i huvudsak samma skriftliga bevisning som vid TR:n.
Vid de förnyade vittnesförhören har framkommit väsentligen detsamma som upptagits i TR:ns dom. Härutöver antecknar HovR:n att såväl Kåre Nordlander som Åke Ahlinder uppgett att livslängden och kraven på utformningen av en avloppsanläggning är oberoende av om den skall användas för permanent- eller fritidsboende.
HovR:n gör följande bedömning.
Lika med TR:n finner HovR:n att avloppsanläggningen varit behäftad med fel i de avseenden Birgitta M påstått och att felet måste ha förelegat vid tidpunkten för köpet.
Vatten- och avloppsfrågorna måste för Birgitta M – liksom för de flesta fastighetsköpare – ha varit av väsentlig betydelse vid köpet. Med hänsyn härtill samt till fastighetens karaktär av fritidsbostad med egen avloppsanläggning, har Birgitta M haft särskild anledning att före köpet noggrant undersöka fastigheten i berörda avseenden. Utredningen i målet visar inte annat än att avloppet fungerade när makarna S. avträdde fastigheten d 6 maj 1991. Det är vidare ostridigt att vattnet inte rann undan ordentligt när Birgitta M använde duschen första gången efter tillträdet. Symptom på felet har således uppträtt kort tid efter besiktningstillfällena i april 1991. Det kan därför inte uteslutas att felet eller symptom på felet skulle ha kunnat upptäckas av Birgitta M vid hennes besiktning av fastigheten före köpet, t ex om hon låtit lyfta på locket till avloppsbrunnen. Vid sådant förhållande får Birgitta M:s underlåtenhet att föranstalta om erforderlig undersökning till följd att felet inte kan anses som dolt (se Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, 1976 s 24). Birgitta M har följaktligen inte rätt till avdrag på köpeskillingen på grund av felet i avloppsanläggningen. TR:ns domslut skall därmed fastställas.
Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.
Birgitta M (ombud advokaten Per Larsson) överklagade och yrkade att HD skulle bifalla hennes i HovR:ns förda talan.
Makarna S (ombud advokaten Sture Edvinsson) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Evers, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Parterna har i HD, såvitt nu är aktuellt, vidhållit samma grunder och omständigheter som i HovR:n.
HD delar underinstansernas bedömning vad gäller förekomsten av fel i avloppsanläggningen.
Den undersökningsplikt en köpare har att företa skall i normalfallet ske med utgångspunkt från fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Att fastigheten bebyggts med ett fritidshus med egen avloppsanläggning kan inte i sig
588
medföra att omfattningen av undersökningsplikten inte är att bedöma i enlighet med vad som i allmänhet gäller. Annat har inte framkommit än att anläggningen är ordinär och vanligt förekommande. I målet har inte förekommit några andra omständigheter som medfört att undersökningsplikten ändå utökats eller reducerats. Med hänsyn till att en avloppsanläggnings livstid, enligt Kåre Nordlanders vittnesmål, normalt är minst 30 år kan dess ålder vid köpetillfället, nio år, inte medföra att Birgitta M i övrigt bort räkna med förekomst av dolda fel. Vid dessa förhållanden hade Birgitta M haft att besiktiga den del av anläggningen som utan vidare var åtkomlig för besiktning, dvs trekammarbrunnen. Det enda symtom på fel som då skulle ha kunnat iakttas vore att vattennivån stod över nivån för avloppsröret från brunnen. Ostridigt är att anläggningen fungerade utan anmärkning åtminstone fram till dess Birgitta M tillträdde fastigheten. Det får därför hållas för visst att en undersökning av brunnen inte skulle ha gett Birgitta M anledning anta att något fel förelåg.
På grund av det anförda är Birgitta M berättigad till avdrag på köpeskillingen. Vid bedömningen av storleken av det avdrag som svarar mot felet bör den ske med ledning av Kåre Nordlanders beräkning av kostnaden för grävning, utbyte av ledning från trekammarbrunnen och infiltrationsledningar samt återfyllning. Med hänsyn till att det inte är visat i vilken del av avloppsanläggningen felet funnits bör nedsättningen skäligen bestämmas till ett med hälften jämkat belopp, dvs 13 750 kr jämte yrkad ränta.
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom i överklagad del förpliktar HD Rose-Marie S och Lars S att solidariskt till Birgitta M utge 13 750 kr jämte ränta enligt 5 § räntelagen från d 6 maj 1991 t o m d 14 febr 1992 och enligt 6 § räntelagen från d 15 febr 1992 till dess betalning sker.
HD (JustR:n Gregow, Nyström, Lambe, referent, Lennander och Regner) beslöt följande dom: Domskäl. Birgitta M har, utöver vad som förekommit i underdomstolarna, anfört bl a: Makarna S har i rättegången uppgivit, att de aldrig hade några problem med avloppet. Detta gällde även den tid de efter försäljningen bodde kvar fram till tillträdesdagen. Vad säljarna sålunda har uppgivit har accepterats av Birgitta M och är alltså ostridigt i målet. Så som trekammarbrunnen var konstruerad – med endast ett par decimeters nivåskillnad mellan ingående och utgående avloppsrör – är det omöjligt att det före avtalets undertecknande kan ha stått vatten över det utgående avloppsröret. Ett stopp i detta rör skulle nämligen mycket snabbt ha medfört att brunnens vattennivå höjts upp till det ingående röret med påföljd att felet visat sig genom ett stopp i avloppet i bostadsutrymmena. Det får därför anses uteslutet eller i allt fall osannolikt att felet kunnat upptäckas vid en inspektion av brunnen före köpet. Kåre Nordlander har vidare i målet vittnat om att brunnen invändigt inte uppvisade några tecken på att stopp i infiltrationsanläggningen förelåg.
Makarna S har genmält bl a: Det har icke inneburit några särskilda svårigheter för Birgitta M att göra en spolning för att pröva avloppet samt att närmare förfråga sig om dess funktion. Det tillhör normala förhållanden att ett avlopp kan sättas igen. Detta är en risk som varje fastighetsägare har att räkna med. Den avvikande användningen som per-
589
manentbostad och bruket av en provisoriskt insatt tvättmaskin har uppenbart inneburit ett onormalt brukande av fastigheten under en längre tid vilket bort mana Birgitta M att noggrant låta undersöka skötsel och funktion av avloppssystemet.
Lika med underdomstolarna finner HD styrkt att bristerna i avloppsanläggningen förelegat redan vid tiden för överlåtelsen av fastigheten.
För frågan om makarna S har ett ansvar härför är avgörande om Birgitta M borde ha upptäckt förhållandet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap 19 § JB).
En normal undersökningsåtgärd hade i och för sig varit att kontrollera trekammarbrunnens vattennivå. Makarna S:s uppgifter i målet om att de aldrig haft problem med avrinningen sammanställda med vad som i målet framkommit om brunnens konstruktion får dock anses ge vid handen att någon nivåhöjning av vattnet som gav anledning misstänka fel i anläggningen ej kan ha förelegat vid tiden för köpet. Ej heller uppvisade brunnen tecken på tidigare störningar i avloppet. Varken husets ålder eller dess användning eller något annat förhållande har givit anledning till en mera grundlig undersökning av avloppssystemet. Fastmera har det förhållandet att inget nämnts om avloppet varit ägnat att befästa Birgitta M:s uppfattning om att särskilda kontroller därav inte var behövliga.
På grund av det anförda är Birgitta M berättigad till avdrag på köpeskillingen för fel i avloppsanläggningen. Avdraget kan med ledning av de uppgifter Kåre Nordlander lämnat i målet angående beräknad kostnad för en ny infiltrationsanläggning skäligen bestämmas till det av honom angivna beloppet 22 000 kr exklusive mervärdesskatt.
Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns dom att det belopp Rose-Marie S och Lars S har att solidariskt utge till Birgitta M bestäms till 28 005 kr. Ränta skall utgå på 27 500 kr enligt 5 § räntelagen från d 6 maj 1991 t o m d 14 febr 1992 och på 28 005 kr enligt 6 § samma lag från d 14 febr 1992 till dess betalning sker.
HD:s dom meddelades d 18 okt 1996 (mål nr T 1552/94).