Servitut

Att nyttja en fastighet

Ett servitut är en rätt för en ägare av en fastighet att nyttja en annan fastighet. Man kallar fastigheten som nyttjas för den tjänande fastigheten och den andra fastigheten för den härskande fastigheten. Reglerna om servitut finns bland annat i fjortonde kapitlet i jordabalken.

Det kan vara olika vad man får rätt till genom ett servitut. Det kan vara ett område på den tjänande fastigheten, en byggnad eller en annan anläggning, såsom en brunn.

Man brukar skilja på lokaliserade och olokaliserade servitut. Ett lokaliserat servitut är ett servitut där det framgår att man får tillgång till en viss del av den tjänande fastigheten. Det kan framgå i själva servitutstexten eller så framgår det indirekt genom att det finns en anläggning som avses. För ett olokaliserat servitut framgår inte detta.

Tre unika kännetecken

Servitut är en rätt att nyttja en fastighet – det är en slags nyttjanderätt. Det finns tre unika kännetecken som skiljer servitut från andra nyttjanderätter, såsom hyra, arrende och tomträtt. Dessa kännetecken är:

1. Ett servitut är kopplat till ägandet av fastigheter
Det är inte en viss person som har rätt att enligt servitutet nyttja en annan fastighet eller som tvingas tåla att någon nyttjar ens fastighet. Det är ägaren av fastigheten det gäller. Om en fastighet säljs övergår servitutet därmed till den nya ägaren.

2. Ett servitut gäller för all framtid
För andra nyttjanderätter bestämmer man en tid som nyttjanderätten ska gälla eller så finns regler om att nyttjanderätten kan sägas upp. Ett servitut skrivs in i fastighetsregistret och sedan gäller det. Det enda sättet att ändra på det är att kräva att servitutet upphävs.

3. Ett servitut är ett begränsat nyttjande
Servitutet får bara gälla ett begränsat nyttjande, ett så kallat nyttjande i visst hänseende. Det får inte utestänga fastighetsägaren helt från en del av dennes fastighet. Vill man uppnå det måste man ha något annat än servitut, till exempel avstyckning.

Servitut för elledning

Det vanligaste servitutet handlar om elledning eller kraftledning. Det finns en särskild nyttjanderätt som heter ledningsrätt. Det är också vanligt att vid en fastighetsbildning, genom servitut, ge rätt att dra en elledning över en fastighet.

Servitut för väg

Ett annat mycket vanligt servitut är servitut för väg eller utfart. En annan variant är färdsel som syftar på rätten att frakta virke över en fastighet. En väg innebär ofta ett stort intrång på den tjänande fastigheten, men fördelarna för den härskande fastigheten anses ändå oftast överväga, eftersom det är så viktigt att kunna ta sig till sin fastighet.

Servitut för vatten och avlopp

Det är vanligt med servitut för vatten och avlopp. Det handlar till exempel om rätt till att ta vatten ur en brunn eller annan vattentäkt, rätt att dra en vatten- eller avloppsledning och rätt till att nyttja en avloppsanläggning. Historiskt sett har rätt till en brunn varit en av de vanligast förekommande servituten.

Servitut för brygga och båtplats

Det är ganska vanligt med servitut för brygga eller båtplats. Det förekommer både då grannar kommer överens om nyttjande och då en båtplats är nödvändig för att kunna nå en fastighet. Ibland kombineras sådana servitut med rätt att nyttja båthus eller utrymme för båtförvaring.

Servitut för badplats och uteplats

Det är inte så vanligt med servitut för badplats, uteplats eller annan plats för rekreation. Det förekommer nästan bara när grannar kommer överens om det och det leder ofta till tvist när grannarna blir ovänner eller när det flyttar in nya grannar.

Servitut för jakt och fiske

Det är inte så vanligt, men det förekommer servitut som ger rätt till jakt eller fiske. Det handlar ofta om speciella fall eller äldre servitut om jakt och fiske för husbehov. Om det gäller fiske för rekreation handlar det mer om personlig nytta och inte nytta för den härskande fastigheten och då kan det vara bättre med en annan form av nyttjanderätt istället för servitut.

Servitut för ved och bete

Det är fortfarande vanligt med gamla servitut som gäller rätt att hämta ved, så kallat skogsfång, eller rätt till bete. Men numer är det förbjudet att nyinrätta servitut för detta ändamål.

Krav på nytta

Oavsett hur ett servitut bildas så finns det ett krav på att det ska vara till nytta. Detta krav på nytta innehåller dock olika delar och ser lite olika ut beroende på hur servitutet bildas.

Ett grundläggande krav är att servitutet ska vara till nytta för ägaren av den härskande fastigheten. Det ska vara av betydelse för den härskande fastigheten. Men det ska inte bara vara av betydelse, det ska också vara av stadigvarande betydelse. Med andra ord får denna nytta för den härskande fastigheten inte vara tillfällig.

Dessutom ska nyttan för den härskande fastigheten vara större än eventuella nackdelar av servitutet. Servitutet ska objektivt sett vara en bra lösning, eller en ändamålsenlig markanvändning som det står i bestämmelsen. Detta innefattar både att det inte får vara till för stor nackdel för den tjänande fastigheten och att det ska stämma med målsättningarna för samhället i stort.

Avtalsservitut

Ett servitut kan bildas genom ett avtal. Detta kallas för ett avtalsservitut. Ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten ingår ett servitutsavtal.

Vissa krav måste vara uppfyllda för att avtalet ska vara giltigt. Det ska vara ett skriftligt avtal som undertecknas av ägaren av den tjänande fastigheten. Avtalet ska ange fastigheterna och ändamålet med servitutet.

Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. Servitutet är giltigt redan vid upprättandet av avtalet, men om det skrivs in gäller det också mot en köpare av den tjänande fastigheten, även om servitutet inte nämns i samband med köpet. Vid inskrivningen gör inskrivningsmyndigheten en översiktlig bedömning av om servitutet uppfyller kraven på ett servitut, till exempel kravet på nytta.

Förrättningsservitut

Ett servitut kan bildas genom förrättning hos Lantmäteriet. Detta kallas för ett förrättningsservitut eller ett officialservitut. Det innebär att ägaren av den härskande fastigheten ansöker hos Lantmäteriet om att ett servitut ska bildas. Det kan också vara möjligt för ägaren av den tjänande fastigheten eller till exempel kommunen att göra ansökan.

Lantmäteriet prövar ansökan utifrån fastighetbildningslagen och gör en noggrann bedömning av om servitutet uppfyller alla krav. För en förrättning gäller högre krav än vid ett avtalsservitut.

Den främsta skillnaden är att det krävs att bildandet av servitutet ska vara av väsentlig betydelse för en ändamålsenlig markanvändning. Det räcker alltså inte att det har betydelse – det måste ha en väsentlig betydelse.

Vid en förrättning finns också andra krav – allmänna villkor som gäller för all fastighetsbildning. Detta innebär till exempel att servitutet måste vara lämpligt, att det måste förbättra den härskande fastigheten och att det inte får finnas för stort motstånd mot servitutet.

Ta reda på om det finns ett servitut

Om du vill ta reda på om det finns ett servitut, så är det viktigaste steget att begära ett utdrag ur fastighetsregistret. Där står förrättningsservitut och avtalsservitut som har skrivits in i fastighetsregistret. Oftast räcker detta.

Står det inget i fastighetsregistret så kan du för säkerhets skull kontrollera alla handlingar från när du köpte fastigheten. Om köpehandlingarna nämner ett servitut, men du inte vet riktigt vad det innebär, så får du leta i papper du fått eller prata med tidigare ägare och grannar som kan vara berörda. Någonstans kan avtalet som nämns i köpehandlingarna finns och det reglerar vad servitutet innebär.

Tvist om förrättning

En vanlig tvist om servitut är att ägaren av den tjänande fastigheten inte samtycker till bildandet av servitutet genom förrättning.

Detta innebär att ägaren av den tjänande fastigheten yttrar sig till Lantmäteriet för att förmå myndigheten att inte bilda ett servitut. Det är möjligt att överklaga Lantmäteriets beslut till mark- och miljödomstolen och ibland även till Mark- och miljööverdomstolen.

Tvist om ogiltighetsförklaring

En annan vanlig tvist är att ägaren av den tjänande fastigheten begär att servitutet ska ogiltigförklaras. Detta händer framför allt vid avtalsservitut, eftersom det bara gjorts en översiktlig bedömning av inskrivningsmyndigheten vid bildandet av servitutet. Men det kan också gälla förrättningsservitut.

En tvist om ogiltighetsförklaring inleds genom att ägaren av den tjänande fastigheten väcker talan i tingsrätt. Tingsrättens beslut kan sedan ibland prövas av hovrätten och Högsta domstolen.

Tvist om ändrade förhållanden

En tvist om ogiltighetsförklaring handlar om att servitutet aldrig uppfyllt kraven. En annan situation är när ändrade förhållanden gör att servitutet inte längre behövs eller inte längre är en lämplig lösning.

Då är det möjligt att ansöka hos Lantmäteriet om ändring eller upphävande av ett servitut. De här reglerna gäller både avtalsservitut och förrättningsservitut. Om någon part inte är nöjd med Lantmäteriets beslut, så kan det överklagas till mark- och miljödomstolen och ibland även till Mark- och miljööverdomstolen.

Begränsning i äganderätten

Den tydligaste nackdelen med ett servitut är att det innebär en begränsning i äganderätten för ägaren av den tjänande fastigheten. Du har äganderätten till din fastighet, men ändå är det någon som har rätt att anlägga en väg och köra över din fastighet, eller rätt att ta vatten ur din brunn eller något annat.

Olika tolkningar

En annan nackdel är att servitutet ofta kan tolkas olika av olika personer. Detta kan vara en nackdel både för ägaren av den tjänande fastigheten och ägaren av den härskande fastigheten.

Det kan till exempel vara så att ett servitut tolkats på ett visst sätt sedan tidigare, men sedan byter en eller båda fastigheterna ägare. Den nya ägaren kanske har en annan syn på hur omfattande rätten till brygga och badplats är eller vilka ordningsregler som ska finnas. Den nya ägaren kanske har en annan syn på hur mycket vatten man får ta ur brunnen när det är torka på sommaren.

När ägaren av den tjänande fastigheten och ägaren av den härskande fastigheten tolkar servitutet olika leder det lätt till konflikter och osämja mellan grannar.

Marknadsvärde

Eftersom det finns olika nackdelar med servitut så kan det påverka marknadsvärdet på en fastighet. I allmänhet är en fastighet med ett servitut mindre värd än motsvarande fastighet utan ett servitut.